De zaak gaat over de grondige herontwikkeling van een oud kantoorgebouw met een buitenterrein. Het bedrijf kocht dit object in 2013 en voerde zeer uitgebreide werkzaamheden uit. De binnen- en buitenkant van het gebouw zijn volledig gestript tot het betonnen casco, en de oorspronkelijke buitenkant (gevels en daken) is vervangen door een nieuwe. Er zijn nieuwe constructies en funderingen aangelegd voor onder andere een restaurant, een skylounge, nieuwe entrees, liften, en een sprinklerbassin. Ook het buitenterrein is volledig nieuw aangelegd met een parkeerterrein en andere elementen op nieuwe funderingen. De totale kosten van deze herontwikkeling waren meer dan 50 miljoen euro. Na de verbouwing heeft belanghebbende het object gekocht voor ruim 217 miljoen euro en overdrachtsbelasting betaald, waarna zij bezwaar maakte tegen deze betaling.
De vraag was of de aankoop van het object door belanghebbende vrijgesteld was van overdrachtsbelasting op grond van de samenloopvrijstelling. Dit hangt af van de vraag of de levering van het gebouw met btw belast zou zijn geweest zonder een specifieke regeling (artikel 37d Wet OB). Belanghebbende stelde primair dat de verbouwing zo ingrijpend was dat er ‘in wezen een nieuw gebouw’ was ontstaan. Dit begrip ‘in wezen een nieuw gebouw’ is nader gedefinieerd in vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, waaronder ECLI:NL:HR:2010:BM6681, ECLI:NL:HR:2022:1577, ECLI:NL:HR:2022:1609 en ECLI:NL:HR:2025:157. Deze bepalingen zijn gebaseerd op de btw-richtlijn (artikelen 135, lid 1, letter j, en 12, lid 2), die voorschrijft dat de vrijstelling voor de levering van een gebouw strikt moet worden uitgelegd, terwijl een uitzondering daarop ruim moet worden uitgelegd, zoals ook bevestigd door het HvJ in de zaak Kozuba. De Belastingdienst was het hier niet mee eens en vond dat de verbouwing niet als ‘nieuwbouw’ kon worden gezien voor het grootste deel van het gebouw. Ook was er discussie of het gebouw als één geheel moest worden gezien, of als vier aparte onroerende zaken.
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch is van mening dat de herontwikkeling van het oude kantoorgebouw met buitenterrein dusdanig ingrijpend is geweest dat daardoor ‘in wezen een nieuw gebouw’ is ontstaan in de zin van de wet. Het hof benadrukt dat hierbij vooral de wijzigingen in de stalen constructie, de extra heipalen en de nieuwe schacht van doorslaggevend belang waren. Hierdoor is de samenloopvrijstelling van toepassing en is de verkrijging door belanghebbende vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Het hof heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd en bepaald dat de reeds betaalde overdrachtsbelasting moet worden terugbetaald aan belanghebbende.
Bron: ECLI:NL:GHSHE:2025:1616