Over- of onderbebouwing van gebouwen
Het komt regelmatig voor dat gebouwen worden over- of onderbebouwd. Bij over/onderbebouwing is sprake van bebouwing in meerdere lagen door het aanbrengen van nieuwe gebouwen over een perceel bebouwde grond, dan wel onder maaiveldniveau van een perceel bebouwde grond. Voorbeelden zijn een trein/metroverbinding op pilaren over landbouwgrond, waarbij rondom de pilaren van de trein/metroverbinding winkels zijn voorzien en de aanleg van een bruggebouw op pilaren over een bestaande snelweg.
Om vast te stellen welk btw-regime geldt voor de over- of onderbebouwing, is allereerst van belang of de over- of onderbebouwing zelfstandig is ten opzichte van het te over- of onderbouwen gebouw. Als de over- of onderbebouwing een zelfstandige zaak vormt, krijgt het gebouw een eigen btw-status (nieuwbouw). Als de over- of onderbebouwing geen zelfstandige zaak vormt omdat deze opgaat in de al aanwezige bebouwing, krijgt de over- of onderbebouwing dezelfde kwalificatie als het over- of onderbebouwde gebouw. Gaat de aanwezige bebouwing echter op in de over- of onderbebouwing dan krijgt de al aanwezige bebouwing dezelfde status als de nieuwbouw.
Meestal wordt een gebouw pas na verloop van enige tijd over- of onderbebouwd. Ten behoeve van de nog te realiseren over- of onderbebouwing worden vaak beperkte zakelijke rechten gevestigd op de onroerende zaak. Het beperkt zakelijke recht dat als levering kwalificeert volgt de btw-status die geldt voor de onroerende zaak waarop het recht komt te rusten. Als voor de te realiseren nieuwbouw een dergelijk beperkt recht wordt gevestigd, is alleen de status van het maaiveld relevant, mits de te realiseren nieuwbouw zelfstandig is ten opzichte van de bestaande bebouwing. Als een beperkt zakelijk recht wordt gevestigd op een gebouw dat zich al onder de grond bevindt, zoals een tunnel, bepaalt het zelfstandige ondergrondse gebouw de btw-status van het beperkte zakelijke recht.
Het is niet mogelijk om de luchtkolom boven een nog te overbebouwen perceel grond of gebouw te beschouwen als een aparte onroerende zaak, waarop een beperkt zakelijk recht kan worden gevestigd. Volgens artikel 12 lid 2 btw-richtlijn en de jurisprudentie (o.a. Maierhofer-arrest HvJ) zijn gebouwen vast met de aardoppervlakte verbonden.
Voorbeelden
- Een trein- of metroverbinding op pilaren wordt over een perceel grond heen gebouwd. Rondom de pilaren van de trein/metroverbinding zijn winkels gepland. De trein- of metroverbinding, die in fysiek opzicht kan worden onderscheiden van het perceel grond waarop de winkels zijn voorzien, is een zelfstandig te gebruiken zaak. De trein- of metroverbinding vormt voor de btw-heffing dus een zelfstandige onroerende zaak met een eigen btw-status (nieuw gebouw). De grond rondom de pilaren van de trein- of metroverbinding is zelfstandig te gebruiken en heeft daarom ook een eigen btw-status (onbebouwde grond, zodat een kwalificatie als bouwterrein mogelijk is). De stukken grond waarop de pilaren van de trein- of metroverbinding rusten, zijn niet los van de trein- of metroverbinding te gebruiken. Deze stukken grond volgen na de aanleg van de verbinding de btw-status van de trein- of metroverbinding (bebouwde grond).
- Een zogenoemd bruggebouw wordt over een bestaande snelweg (de snelweg is 11 jaar geleden aangelegd) heen gebouwd. Het gebouw wordt in een boog over de snelweg aangebracht en zal rusten op de pijlers die naast de snelweg worden geplaatst. De eigenaar van het bruggebouw is eigenaar van de stukken grond waarop de pijlers van het bruggebouw rusten. De eigenaar van de snelweg (de gemeente) vestigt een opstalrecht. Het opstalrecht wordt gevestigd omdat de brug van het bruggebouw boven de snelweg zal liggen.
De snelweg en het bruggebouw, die in fysiek opzicht van elkaar kunnen worden onderscheiden, zijn zelfstandig te gebruiken zaken en vormen dus aparte onroerende zaken met een eigen btw-status. De grond waarop de snelweg is aangelegd, hoort bij de snelweg en vormt (vrijgestelde) bebouwde grond. De stukken grond waarop de pijlers van het bruggebouw zullen rusten, horen bij het bruggebouw en vormen een bouwterrein. Het opstalrecht volgt het btw-regime dat geldt voor de snelweg (vrijgestelde bebouwde grond). Het is niet mogelijk de luchtkolom boven de snelweg aan te merken als een bouwterrein voor de nog te realiseren ‘brug’ van het bruggebouw.
Doorlevering van het bruggebouw zal plaatsvinden via overdracht van de eigendom van het naast de snelweg gelegen terrein en de overdracht van het opstalrecht. Voor het btw-regime van deze levering is de status van het bruggebouw relevant. Dit betekent dat de overdracht van het opstalrecht belast is, als het bruggebouw zich in de tweejaarstermijn bevindt. - Boven een ondergrondse parkeergarage is een zelfstandig te gebruiken kantoorgebouw gepland. De parkeergarage is ook voor anderen dan de bezoekers van het kantoorgebouw toegankelijk, omdat de parkeergarage naast de inpandige ingang naar het kantoorgebouw ook toegankelijk is voor derden via een andere ingang. In bouwkundig opzicht komt het kantoorgebouw al dan niet te rusten op de parkeergarage. Ten behoeve van het kantoorgebouw wordt een erfpachtrecht op de grond gevestigd. Op het tijdstip van de vestiging is een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk verleend. De parkeergarage en het te realiseren kantoorgebouw vormen zelfstandig te gebruiken gebouwen, omdat deze voldoende fysiek gescheiden zijn en zich, door de aparte ingangen, lenen voor zelfstandig gebruik. Alsdan wordt voor de – als levering kwalificerende – vestiging van het erfpachtrecht aangesloten bij de btw-status van het maaiveld. Dat zich (vlak) onder het maaiveld een parkeergarage bevindt staat niet in de weg aan de kwalificatie van het maaiveld als onbebouwde grond, die vanwege de verleende omgevingsvergunning een bouwterrein vormt. De vestiging van het erfpachtrecht is daarom van rechtswege belast met btw. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het uitsteken boven het maaiveld van enige ondergeschikte onderdelen van de parkeergarage, zoals een luchtpijp of een nooduitgang, niet tot een andere uitkomst leidt.